神回應：日本有可能繼英國後房市崩盤的國家?

熊猫时报
"圖╱益立信

圖╱益立信 提供

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[本报综合讯]日前，有人轉載旅日作家發表「日本有可能繼英國後房市崩盤的國家」文章給海外房產投資專家Edward，要他發表個人看法，他語重心長的提醒如下:

首先，在日本值得外國投資人購買的產品為「投資型物件-大樓masion」，而非旅日作家所指的「木造房屋」。在日本，一般蓋木造房屋的目的是地主為了避免政府徵收或處以重罰性的空地稅所產生之因應之道，並非真的拿來做投資型物業，想賺取租金與增值，所以外國投資人就不應該去買此類產品。再者，會蓋木造房屋的地區通常是較偏遠的地區，容積率通常100%~200%，而非都心精華區300%~500%。這就好比台北市房價狂漲，但偏鄉的土地房屋價格還是聞風不動，兩者不能相提並論。

另外，剛好一個好朋友(本身為銀行主管)上個月才將她在西麻布三年前取得的1LDK套房處分，獲利金額約1,500萬日幣，房價獲利率32%(尚未扣除稅費)，實際狀況和旅日作家所描述的情形迥然不同。當然，投資這檔事，即使在多頭的時候也有人賠錢，在空頭時也有人大賺道理是一樣的，還是要審選投資的標的。

最後，關於東京房產，他認為也不是東京23區所有的物件都適合來投資，善用「5-10-15-20-25」法則-位於都心5區、地鐵站走路10分鐘內、屋齡15年內的房子、中古屋至少20平方米面積以上的房子、新屋至少25平方米面積以上的房子，再加上透過「2、3、5」法則-兩條地鐵線、年租金淨報酬率至少3%、年租金表面報酬率至少5%篩選出來的房產標的，基本上應該就是站在穩贏不輸的起跑點。若又能兼具作為「民宿」潛質的物件，更是如虎添翼，租金報酬率可以翻一番。至於大阪房市，由於過去這一、兩年已經被香港人炒高，租金年報酬率已從10%降至6%左右，大阪平均房價已為東京平均房價之70%，未來房價上漲空間似乎不大，不太鼓勵投資人躁進。若真有興趣，僅建議以梅田與心齋橋附近的物件為主。

日幣匯率未來的走勢，基本上Edward還是認為相信首相安倍仍會讓日幣維持寬鬆狀態，否則安倍經濟學就前功盡棄。所以中期來看，美金對日幣應該會落在1:120-1:125之間的水準。若投資人目前要進場投資東京房市，建議跟銀行以美金借日幣的方式來避險，免得賺了房價卻賠了匯差，白忙一場。

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