19大后的中国房地产

　　中国共产党第19次全国代表大会于2017年10月18日召开，习近平总书记做了党的19大报告，由于报告的高屋建瓴和提纲挈领作用，报告的主要精神将会在未来五年起到引领中国经济政治发展方向的重要作用。房地产行业在过去一直是中国经济的支柱产业，和中国经济的发展息息相关，而住宅市场又对政策高度敏感，因此对19大报告的深入研究可以帮助我们更好地领会未来中国房地产市场的发展方向和发展趋势，进而帮助投资者和普通民众对房地产行业的未来有更清晰的了解和认识，从而做出更好的投资决策。

　　19大报告中真正涉及到房地产的不过寥寥几十字，但由于房地产和中国经济的高度相关性，我们不难从报告中所做关于中国的经济发展、社会矛盾的转变等方面间接得出房地产走势的相关结论。

　　首先，消费升级将给实体商业、物流和写字楼市场带来机遇。19大报告的一个亮点是「我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充份的发展之间的矛盾」。改革开放三十多年，人民的生活已经从满足温饱向更高层面的需求转变，生活质量和生活方式的进步导致消费和需求的升级，需求从过去的模仿性需求变得更为个性化，多样化，且更追求高品质，随著收入的增加，消费从物质型消费向服务型消费升级的速度在不断提升。在此过程中，医疗健康、养老，教育、体育、休閒娱乐、金融、绿色消费等非必需品将迎来蓬勃发展。这将给实体商业带来更多的发展机会同电商抗衡，同时为新零售的发展创造空间。

　　我国的经济发展长久以来处于东强西弱南北不均的情况，同时城乡差距巨大，由于消费需求同地区经济发展和人民收入水平息息相关，因此根据经济发展的不同中国的消费市场也呈现阶梯型分佈。一二线城市商业零售市场已经由购物中心为主导，而三四线城市购物中心发展仍处于初级阶段，市场仍以传统百货为主。随著经济的不断发展和需求的升级，可以预测未来三四线城市实体商业将迎来巨大发展，与之相伴随的是快时尚、连锁餐饮、儿童消费等的向下渗透。较为成熟的商业地产营运商可将其在过往项目的成功营运经验在不同城市进行複製，因地制宜，这将大大提高项目的成功率，同时极大提高当地消费者的消费体验。

　　农村居民的消费潜力巨大，根据国家统计局的数据，2010年农村消费总规模为2.09万亿，到2016年已提升到了4.65万亿，是2010年的2.2倍。随著城乡一体化进程的加快，农村潜在的巨大消费需求有望得到快速释放。2017年年初出台的中央一号文件明确提出了「快递下乡工程」，物流瓶颈的打通将极大推动农村的电商消费市场，并有望产生更为广泛和积极的溢出效应。可以预见在不久的将来，随著快递下乡工程的实施和逐渐完善，农村电商将迎来爆发性增长，与之相对应的则是物流地产的蓬勃发展，目前中国市场高标物流仓储面积依然短缺，市场中虽然已有专业物流仓储地产商介入，新增供应也在逐年增加，但考虑到消费零售业尤其是电商销售额的飞速增长，高标物流地产在短期内仍将处于供不应求的状态。

　　写字楼板块的需求更多的依赖城市第三产业的发展，随著对服务业需求的上升，第三产业将迎来新一轮的发展，2016年我国第三产业在国民经济总量中的佔比已达到51.6%，但这个比例距发达国家还有较大差距，存在巨大发展空间。可以预见，未来第三产业较为发达的城市将迎来写字楼市场的需求上升窗口期。写字楼作为较受欢迎的资产也将继续受到投资者的追捧。

　　其次，19大会议可能成为中国房地产发展史上的分水岭。19大报告中真正提及到房地产的内容有：加强社会保障体系建设。坚持「房子是用来住的，不是用来炒的」定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。习近平总书记在2016年中央经济工作会议上即已提出「住房是用来住的，不是用来炒的」。19大报告中再次强调的住房的居住属性将有可能成为中国房地产发展史上的分水岭。上世纪90年代开始的住房制度改革使住房逐步进入商品化和社会化，在此过程中政府过多的注重了住房的商品功能，过多的强调了市场机制的作用而忽视了住房的社会保障属性。19大报告明确表明未来房地产市场的走向开始更多的向住房的社会保障功能倾斜，使「居者有其屋」是让全体中国人民享受到改革开放红利的一个重要组成部分。从2016年四季度开始，包括租赁住房用地、租赁住房立法、租售同权、集体土地入市、共有产权房等一系列新政策新概念纷纷出台，建立房地产健康发展长效机制已经箭在弦上。

　　住房供给主体的多元化包括提供完全商品化住房开发商，提供保障性住房和廉租房的政府，以及符合集资建房条件的特定群体和团体。由于居民收入结构的多层化导致了对住房需求的多样化，这要求市场应同时针对有完全支付能力的人群，支付能力不完全的人群以及无支付能力的人群提供不同的选择。在过去，开发商面向的是有完全支付能力的人群，政府则为无支付能力的家庭提供保障性住房，而位居中间的支付能力不完全的人群作为夹心层则少有人关注。从2016年底开始的一系列鼓励住房租赁的举措将在未来改变很多大城市夹心层人群的生活，租售同权将在一定程度上降低潜在购房者的购买意愿，从而抑制需求端的增长;扩大城市的土地供应，从供给端保证住房的充足供应，两方共同作用可有效保证市场价格的稳定。值得注意的是，由于政策出台时间有限，政策的细节和具体执行方案尚不明确，在执行过程中如遇到问题仍需要时间对现有政策、措施进行修改和纠正，从实施初期到政策执行之后的效果呈现可能需要几年的时间，在这期间政府如何对现有市场进行管控将是对施政方的一个巨大考验。

　　对开发商而言，随著暴利时代的终结，未来更多要考虑的是如何转型升级，做大做强。土地价格的不断攀升使开发门槛越来越高，市场的多次调控也数度洗牌，大浪淘沙，整个房地产市场的集约性越来越强。2016年房地产销售额排名前20位的开发商的销售额佔全国总销售额的25.33%，而这个数字在2010年仅为14.24%。与此同时，由于全国多地开始要求开发商拿地之后自持，这要求房企从单纯的开髮型企业向服务营运型企业转变，房企通过持有型物业获得的投资收益比重将不断上升。同时，与以往不同，我们看到政府也在积极从政策层面配合企业升级转型，监管部门正在加紧研究制定资产证券化工具的相关政策法规，其全面启动已进入倒计时。作为发展住房租赁市场必备的配套金融措施，资产证券化工具的推出将极大的缓解开发商的资金压力，为企业提供退出机制，增强房企的长期兴趣，这将为住房租赁市场长期有效健康发展提供有力保障。

　　在寻找和打造中国经济新增长极的过程中，房地产行业将逐渐退出作为国家经济调控工具的角色。本次19大报告将未来中国的发展分为两个重要发展阶段：
第一个阶段，从2020到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗15年，基本实现社会主义现代化。第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗15年，把中国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。

　　按照2020年人均GDP较2010年翻番为实现小康社会为定义，在2020年我国人均GDP将达到9121.02美元，这意味著在十三五期间(2016年至2020年)的年度人均GDP平均增速为2.4%，十二五期间(2011年至2015年)人均GDP年度平均12.26%的增幅为此目标打下了坚实的基础，因此，以目前的经济增长速度，即便考虑到我国当前面临的种种挑战，在2020年实现小康社会的目标已成定局。

　　从房地产的角度来看，从上世纪90年代中国开始实现住房商品化，在过去的20年时间裡，中国的房地产市场取得了巨大的发展，人民的居住水平得到了极大的改善，同时，作为中国经济发展的支柱性行业，国家经济过分依赖房地产行业的拉动作用使其也成为国家调控经济走向的重要工具，房地产从原本的民生产品逐渐被赋予了更多的金融和投资含义。19大大报告中提到要加快建设创新型国家，这其中包括传统产业的升级、现代服务业的发展以及建设製造强国以形成新的增长点和新动能，这些都充份说明了未来房地产将逐渐退出担当调节国家宏观经济走向工具的角色，从2016年10月开始的全国大面积的调控政策短期内不会终止并将维持相当长的一段时间，直至房地产长效机制相关政策的陆续出台。

　　对整个房地产行业而言，虽然黄金10年已成历史，但整体市场的需求依然强进，城镇化进程的不断深入仍将给三四线城市的房地产发展带来机遇;特大城市虽需面对疏解城市人口解决大城市病的压力，但城市集群的发展以及城市更新仍对投资者和开发商有巨大的吸引力;住房建设将由过去十几年的快速发展转变为较快发展，从原来的追求数量到今后的重视质量，同时，旅游地产，养老地产，产业园区的发展方兴未艾，可以说，从目前到2035年实现社会主义现代化，房地产行业仍将有近20年的巨大发展空间。

   ――魏东(作者为戴德梁行北中国区研究部主管，本文为作者个人观点，转自彭博社)