中资香港高价投地　为何如此进取?

　　【熊猫时报讯】短短4个月内，中资发展商在香港抢去五幅地皮，合共斥资近 500亿元。由于中资连续高价夺地，引起市场及香港很多人很大的反弹。也有港人亦希望不要凡事用太政治的负面观点，去看待任何在香港投资的内地机构及内地同胞。

　　我们先看看500亿元对中资来说代表什麽。内地销售最好的恒大，其去年销售额为 3,733亿元人民币;香港销售最好的新鸿基地产香港地区去年销售额为
364亿元，但有趣是两家公司的房地产公司的「淨利润」却差不多，销售连租赁收入的净利润都约在 200多300亿元之间。这数据究竟反映了什麽?

　　香港多年来楼价以倍数上升令无数市民痛苦，年轻人没有明天及经济停滞不前的背后，充斥著家族式地产商垄断香港经济，多年来一直牟取不合理暴利的状况。

　　香港地产商昔日垄断谋暴利

　　回顾过去，香港地产开发商多年前以很低价购入的地块、农地，以及改用途低价取得的地块，有否因为低价买回来，因支持香港未来而低价卖出?

　　很多朋友不奇怪中资来港投资，但不明白中资为何如此进取，希望了解原因。在此，我相信以上的简单数据已有一个概念解释了，再以简单数据分析一下：

　　以恒大为例，根据上市公司报告毛利率约28%，万科亦只有22%，扣除内地利息开支高昂、非常烦琐及高昂的税后淨利润约8%至10%;未计内地政策主导市场的风险及很多地块要连同现时产能过剩、回报低风险高的商场一併开发，风险极高，要真正能赚
钱及有现金回报很困难。

　　根据上市公司报告：香港以新鸿基地产为例，其香港销售毛利率高达
38%，由于香港税率简单，及对地产发展商倾斜优惠,浄利润约30%以上。加上香港地少人多，商业由写字楼到商场几乎是无不赚钱的项目，新鸿基为例去年租金的毛利润约为139亿。

　　中资来港投地解融资困难

　　去年内地再次严格调控楼市，包括限价、限购、限贷、限炒，加上资金平台也是一个重点。如果在香港有平台可以取得资金买下一个资产，这就方便得多了。例如连夺三块启德地的海航集团在香港起码有五间上市公司，这样融资就方便了，也未必要将钱由在岸搬到离岸，直接在香港完成融资、交易，就不算走资。同时亦增加了集团的资产组合，所以会不惜一切买贵地。

　　中资发展商多年前不了解香港地产的玩法，纷纷寻找港资合资，先学习了解游戏规则及模式的过程，当然交足学习的学费。这几年香港楼价愈升愈有，在以上一系列诱因下，香港这块肥猪肉当然相当吸引中资发展商，加上中资追求较低毛利，所以能在地价中出手更高。

　　我们应用事实数据、理性、逻辑去思考，部分香港人是否应该无理性地支持多年来损害香港经济，民生的港资地产霸权?还是应该引入优质有能力的中资竞争者，改变多年来香港家族式发展商垄断香港房地产市场赚取暴利?

　　冀中资弃霸权式暴利回报

　　事实上，现时很多香港发展商已没有道德可言，地块成本1万元持货
2-3年出售为3-4万元，但为了赚尽利润，不惜一切手段，从以往的外牆挂件、冷气机房、会所等等当为面积出售，到今天4梯34伙等不同模式的「监狱式」面积住宅，起完一栋又一栋，闹出数千万元豪宅的主人厕大肚婆进不到，工人房只可容纳哈比人睡觉等笑话，令人叹为观止。

　　试想想特首董建华任期完结后，曾荫权、许仕仁为首的特区政府一直暂停卖地、停建居屋、停止开发土地资源、放鬆棕地使用功能及规管，导致楼价以倍数增长的最大得益者是中资吗?多年来多个非牟利团体及不同人仕以不同形式包括无理性的司法覆核、武力抗争反对，令土地供应严重延长及不足，就是造成香港发展商赚取暴利主因，最大利益者是中资吗?背后处处均见香港某些发展商的影子，相信中资发展商的参与后会平衡香港房地产市场，政府未来在释放土地资源时面对非牟利团体及不同人仕的阻力相应应该会较少，反正参与者越多，对消费者越好。

　　在此诚挚寄语中资发展商，不要追求香港地产霸权式的暴利回报要求，以专业、道德提高香港人的居住水平、质素，以及提供合理的居住环境给香港人，协助香港重新创建一个真正的宜居城市。