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【熊猫时报讯】澳洲年轻人的住房自有率已跌至历史最低水平，因为繁荣的房地产热潮把所有人赶出了市场，只留下最富有的购房者。
在利率降至历史新低、住房供应短缺和税收制度有利于房地产投资者的共同作用下，澳洲房价在过去15年裡暴涨了超过140%，推动悉尼超过伦敦和纽约，成为全球房价第二高的市场。过去七年连续被经济学人智库(Economist
Intelligence Unit)评为全世界最宜居城市的墨尔本，现在却是全世界房价排名第六的城市。
结果，澳洲年轻人的房屋自有率持续下滑：在25至34岁的年轻人中，只有45%的人拥有自己的住房，比20世纪80年代下降了16个百分点，仅在过去十年就减少了近8个百分点。与此同时，钜额抵押贷款推动家庭债务创下历史新高，拖累了澳洲经济26年持续增长的势头。随著越来越多的人退休时仍有抵押贷款债务或租房居住，他们更有可能获得领取政府福利待遇的资格，从而削弱总额2.3万亿澳元(约合1.8万亿美元)的养老金储蓄制度。
「澳洲人拥有自己住房的美梦变成了噩梦，」格拉坦学会(Grattan Institute)的房屋政策专家科茨(Brendan
Coates)说，「这归结于政府政策的集体失误，至少需要20年时间才能解决这个问题。」
澳洲国立大学(Australian National
University)的一项调查显示，选民对住房负担能力的担忧与日俱增：几乎90%的澳洲人担心未来几代人买不起房子。无法解决房地产问题使澳洲政府压力倍增，而此前由于投资490亿澳元的国家高速网络试运行表现不佳，能源政策失误导致电费飙升，让人们担忧2017年夏天会出现大面积停电，澳洲政府已经受到不少批评。
税收优惠把住房变成投机性金融资产，是最大的导火索之一。首次置业者们抱怨称，他们无法与投资者竞争，因为投资者可以通过称为「负扣税政策」的税收优惠，利用包括抵押贷款利息在内的房产出租成本，抵扣其他收入所缴纳的税金。1999年，澳洲的资产利得税降低了50%，投资房地产的吸引力大大增加。投资者认为房价会一路上涨，纷纷进入房地产市场。
超过200万的澳洲人(佔澳洲人口的十二分之一)拥有投资性房产，其中近30%的人拥有两处以上的投资物业。
「人们用于偿还抵押贷款的钱越多，意味著其他方面的消费越少，这拖累了经济增长，」谘询公司Capital
Economics的澳洲首席经济学家戴尔斯(Paul
Dales)表示，「对于债务负担沉重的家庭来说，利率涨不了几次，他们的经济状况就会开始亮起黄灯和红灯。」
过去十年，严重的党派对立困扰著首都堪培拉，导致政府决策陷入瘫痪状态，随著悉尼住房均价超过100万澳元，住房负担能力也沦为了党争的牺牲品。在2016年的联邦大选期间，反对派的工党提议改变负扣税政策，将其只应用于新建房屋，减少资本利得税优惠，而澳洲总理特恩布尔(Malcolm
Turnbull)进行了反击，他排除了任何改变负扣税政策的可能性，并且指责工党的做法会「沉重打击」房地产市场，「伤害」家庭投资者。
澳洲5月推出的联邦预算包括旨在提高住房负担能力的一揽子措施，不过只是隔靴搔痒，比如对空置私人住房的海外投资者徵收空置税，为使用储蓄买房的首次置业者提供税收优惠。各州政府推出印花税优惠或者为首次置业者提供补贴等政策，对于解决住房问题没起多少作用，反而进一步推高了房价。
「我们没有办法完全把魔鬼放回瓶子裡，」科茨说，「你见到的35岁以下的绝大多数人都很难」买得起房子，除非他们是高收入群体。
与此同时，政界人士也只给出了治标不治本的解决方案。前财政部长霍基(Joe
Hockey)表示，那些费尽周折进入房地产市场的买家应该「找份赚钱多的好工作」。副总理乔伊斯(Barnaby
Joyce)认为，被高房价赶出悉尼的人应该有「魄力」搬到乡村地区，比如内陆地区昆士兰州的查尔维尔，当地的房价只有悉尼的六分之一左右，可是年轻人失业率位居全国第一。
「政界人士迄今为止提出的建议可能是短期内受欢迎的解决方案，但是长期来看没有成效，」耶茨(Judith
Yates)说，「现在还没有什麽良策可以解决住房负担能力下降的根源性问题。」她是澳洲政府的住房政策顾问，并担任悉尼大学的名誉副教授。
相比之下，全球其他城市採取更严厉的措施来控制房价。新加坡推出了一系列措施，包括禁止只付息贷款，提高印花税，使得新加坡房价持续三年下跌。在加拿大，多伦多的房价已经下降，此前安大略省政府宣佈採取一系列措施，包括对外国买家徵收15%的附加税，实行租金控制。
除了住房需求的压力以外，2006年以来，澳洲移民计划使人口增长了近400万，其中绝大部分人定居在大城市。而房屋供应一直未能跟上，过去十多年的建成住宅数量都低于基本需求。大多数新建住房是针对投资者的小型公寓，而不是面向家庭的住宅。
房价上涨也带来了社会成本。教师、护士等群体和其他中低收入劳动者不能居住在他们服务的社群，而长期住在家裡攒钱买房的年轻人可能会推迟结婚和生育。
「澳洲的氛围非常与众不同，」阿姆斯特丹大学城市研究中心教授理罗纳德(Richard
Ronald)说，「『租房一代』是历史性的根本转变，人们对理解这个概念的抵触心理，我在其他地方还从未见过。」
（彭博社）
