【财经】過去作為中國經濟支柱的房地產業，在國家戰略、發展模式多層面發生深刻變化。去年底，為了防範金融系統出現「灰犀牛」，央行出台「三條紅線」解決銀行債務，行業龍頭恒大集團隨之爆煲。在限貸減債政策下，土地拍賣頻現「流拍」，民企「躺平」，學者稱民企融資條件較國企「先天不足」，國企未來參與度料更高。業界人士則形容房企「高增長、最好景年代已結束」。
「錯信500強企業，交房無望，還我家園！」過去兩個月，拉橫額向恒大追債的畫面，在全國各地多次出現。頭痛的不止恒大，百強房企之一的花樣年宣布債務違約；融創中國被傳向當地政府求助，整個行業都在經歷震盪。
「恒大標誌着最好景的年代結束，絕對是的，他作為500強企業都要面臨破產，如果房地產行業發展好，作為行業龍頭不會出現這種情况」，進入內地房地產市場25年、中原地產華南區總裁李耀智說，「現在房企連資金都成問題」。
銀保監會憂房地產變「灰犀牛」
「不談利潤談減債」的源頭，源於央行2020年底提出的「三條紅線」政策（剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資），要求重點房企減債去槓桿，「踩線」會被限制融資，其目的是在外部環境惡化下，防範金融風險。中國銀保監會主席郭樹清今年明確提到，世界130多次金融危機中，有100多次與房地產有關，房地產相關貸款佔銀行業貸款39%，形容房地產是金融風險方面最大的「灰犀牛」。
年初央行又下了新指標，要求大型銀行的房地產貸款比例，不可佔整體四成以上。金融系統「擠泡沫」的同時，監管部門對房企買地再加碼，包括限制土地溢價等，房企頭上的緊箍咒愈來愈多。
莊太量：地產商「借上借」槓桿愈滾愈大
「政府主要針對借貸過度的問題，因地產商不同於香港，（內地可）借完再按、按完再借，槓桿好大，相當危險，一爆就火燒連環船」，中大經濟學系副教授莊太量表示。內地房企過去擴張倚重債務，先向銀行借貸買地，之後將土塊抵押給銀行再借貸，同一時間又透過售賣樓花，收回資金。只要地產商不斷融資、囤積土地、賣樓花便能快速擴張。2009年後房地產市場迎來大繁榮，樓價亦隨着城鎮化、棚改（內地民生工程，棚戶區改造）等計劃一路上揚，中國炒家「愈升愈買」。
對於地產商而言，這是「最好景的年代」，李耀智稱，以前靠着高槓桿、高周轉，向銀行借錢擴大規模，「新政策下控制了貸款速度，已很難再做」。他感到這不止是房地產發展的問題，而是未來中國經濟的走向，「背後是中國政府明白到，要減少對房地產的依賴。做實業經濟的都抱怨，做甚麼都不如房地產回報高，變成大家都去做，影響整體競爭力」。
研究房地產的中大商學院助理教授楊揚亦指出，過去存在銀行貸款給房地產，製造業科技業拿不到貸款的情况。在2008年金融危機，中國放水四萬億救市後， 國企被政府要求把資金投資於市場，但並沒有積極投資實體經濟，而是把資金投資於高回報、高周轉的房地產開發中。研究發現，國企比私企平均多付12%買地，進一步推高土地價格。
「十四五」規劃提到，要推動金融、房地產與實體經濟均衡發展。屬國務院管理的《經濟日報》近月刊文，形容「房地產行業遍地黃金的時代結束了」，指經濟面臨的突出矛盾是結構失衡，其中一個表現是房地產和實體經濟的失衡，中國經濟必須轉型升級，開拓新空間。房地產業的定位發生變化，加上中央開始重視「共同富裕」，李耀智稱房企未來可能要「回歸實業」，「做就有得做，但合理利潤、槓桿不能太多。以前做投資客和剛需市場，目前都做剛需為主」。
深圳土地拍賣八成落國資 學者：加速洗牌
在前兩輪的集中供地拍賣，不少民營房企選擇「躺平」不出手，杭州、廣州的土塊出現大量流拍，敢出手的大多是國企。例如在深圳的第二場土地拍賣，21塊拍出的土塊中，多達八成（17塊）由國資背景的房企買下。若單看今年9月30間重點房企，就會發現頭十位最大手筆買地的房企，只有龍湖集團、碧桂園是民營企業。另外，今年頭9個月首20位買地最多的房企中，有12間是國企、央企或具國資背景企業；去年同期就有7間。對於「三條紅線」和限貸政策，學者則指加速了房企洗牌。
「預期未來房地產市場國企參與更多」，楊揚表示，因許多大企業融資受限，但國企資金來源大部份是國家撥款，融資相對私企寬鬆，國企在這方面擔心很小。另一方面，部分中小企因融資能力不足，會被擠出市場，「最終可以看到房地產市場不會像2010年以前那樣，中小企百花齊放、發展迅速」
